Τα βασικά σημεία του νομοσχεδίου για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας είναι:
- Επιταχύνεται ο χωρικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα
Επιταχύνεται ο χωρικός σχεδιασμός και συγκεκριμένα η κατάρτιση των τοπικών και των ειδικών πολεοδομικών σχεδίων – και μέσω αυτών ο καθορισμός χρήσεων γης – σε όλη τη χώρα.
Για να επιτευχθεί ο στόχος αυτός:
- Περιορίζεται περίπου στα 2,5 χρόνια ο χρόνος εκπόνησης και έγκρισης των πολεοδομικών σχεδίων από 12-15 χρόνια που ήταν μέχρι τώρα,
- Μπαίνει σε εφαρμογή ένα τεράστιο πρόγραμμα κατάρτισης 500 Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), προϋπολογισμού 200 εκατ. ευρώ. Το μεγαλύτερο πρόγραμμα χωρικού σχεδιασμού που έχει εφαρμοστεί ποτέ στην Ελλάδα.
Το πρόγραμμα κατάρτισης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων θα ξεκινήσει αμέσως μετά την ψήφιση του σχεδίου νόμου, με διαδοχικές (ανά τρίμηνο) δέσμες μελετών που θα περιλαμβάνουν, κάθε μια, περί τις 200 δημοτικές ενότητες, μέχρι την κάλυψη όλης της χώρας (1.135 δημοτικές ενότητες).
Οι απαιτούμενες 500 μελέτες για το σύνολο της χώρας θα έχουν ανατεθεί σε αναδόχους μέχρι το Α’ τρίμηνο του 2023. Μέχρι το Β’ τρίμηνο του 2023 θα έχουν εγκριθεί ΤΠΣ σε περίπου 350 δημοτικές ενότητες, δηλ. περίπου στο 32% της χώρας. Μέχρι το 2028 θα έχει καλυφθεί όλη η χώρα με ΤΠΣ (συμπεριλαμβανόμενων και αυτών που θα αντικαταστήσουν σήμερα εγκεκριμένα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια).
Η χρηματοδότηση των μελετών είναι εξασφαλισμένη από δύο πηγές: Το Ταμείο Ανάκαμψης θα χρηματοδοτήσει τις μελέτες που θα ολοκληρωθούν μέχρι το τέλος του 2026 (περίπου για το 80% των δημοτικών ενοτήτων, με συνολική δαπάνη 160 εκατ. ευρώ). Η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων, θα χρηματοδοτήσει τις υπόλοιπες μελέτες (περίπου το 20% των δημοτικών ενοτήτων, με συνολική δαπάνη 40 εκατ. ευρώ).
Για την γρήγορη και αποτελεσματική εφαρμογή του προγράμματος Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων επίσης προβλέπεται:
- Ο ορισμός Συντονιστή που θα προωθήσει τη συνεργασία όλων των εμπλεκόμενων υπηρεσιών και φορέων, την επιτάχυνση όλων των αναγκαίων διαδικασιών, και την επίλυση κάθε προβλήματος που τυχόν θα ανακύπτει.
- Η αξιοποίηση πιστοποιημένων ιδιωτών μηχανικών για την αξιολόγηση των πολεοδομικών μελετών.
- Περιορίζεται η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση
Περιορίζεται η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση, δηλαδή η δόμηση που γίνεται χωρίς να υπάρχει κάποιος σχεδιασμός, με στόχο να προστατευθούν το περιβάλλον και το φυσικό τοπίο. Συγκεκριμένα:
-Μειώνονται κατά 10% (κατά μέσο όρο) οι συντελεστές δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές.
-Αλλάζει το καθεστώς των παρεκκλίσεων αρτιότητας, αλλά με μεταβατικό διάστημα που δίνει επαρκή χρονικά περιθώρια και διευκολύνσεις στους ενδιαφερόμενους για να εκκινήσουν διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας με το υφιστάμενο καθεστώς. Ειδικότερα, εντός της προβλεπόμενης μεταβατικής περιόδου των δύο ετών (με έναρξη από την ψήφιση του νομοσχεδίου), οι ιδιοκτήτες γηπέδων εκτός σχεδίου, στα 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 2 στρ., έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να «μετράει» ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του δασαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Συμπερασματικά, οι ιδιοκτήτες έχουν στη διάθεσή τους τουλάχιστον 6 χρόνια για να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Οι ιδιοκτήτες που δεν βγάλουν οικοδομική άδεια τη μεταβατική περίοδο θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν, όπως γίνεται και σήμερα στις περιοχές όπου υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός.
Παράλληλα, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, προχωρεί η εκπόνηση τοπικών ή ειδικών πολεοδομικών σχεδίων με προτεραιότητα τις νησιωτικές και τουριστικές περιοχές. Σε περιοχές που θα εξακολουθήσουν να μην πολεοδομούνται, παραμένοντας εκτός σχεδίου, θα καθορίζονται με τα σχέδια αυτά χρήσεις γης και όροι που θα προσιδιάζουν στα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής (π.χ. επίπεδο ανάπτυξης, μέγεθος περιουσίας κ.λπ.). Ειδικά για τις νησιωτικές περιοχές επομένως θα ληφθούν υπόψη οι ιδιαιτερότητες τους.
Η προσέγγιση της εκπόνησης ειδικών πολεοδομικών σχεδίων θα εφαρμοστεί στη Μύκονο και τη Σαντορίνη, στις οποίες, λόγω των έντονων πιέσεων, επιβλήθηκε αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών για ξενοδοχεία εκτός σχεδίου μέχρι την ολοκλήρωση ειδικών πολεοδομικών σχεδίων.
-Υπογραμμίζεται ότι δεν αλλάζει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα 4 στρέμματα και άνω, μέχρι την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων. Εδώ παραμένει σε ισχύ η σημερινή νομοθεσία διότι το κράτος όπως καταδείχθηκε στη διαβούλευση, δημιούργησε την πεποίθηση στους ιδιοκτήτες από το 2003 ότι μπορούν να χτίζουν υπό συγκεκριμένους όρους και τώρα δεν είναι σε θέση να προχωρήσει στις απαιτούμενες ενέργειες για τους δρόμους, χωρίς τη μεσολάβηση ενός χρονικού διαστήματος.
Στο νομοσχέδιο επιπλέον προβλέπονται τα εξής:
Ο περιορισμός της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης, συνδυάζεται με σημαντική ενίσχυση του σχεδιασμού και της οργανωμένης χωροθέτησης. Τόσο στα επιχειρηματικά πάρκα για τη βιομηχανία όσο και στους οργανωμένους υποδοχείς που αφορούν άλλες δραστηριότητες (εφοδιαστική κλπ.) αυξάνονται αισθητά οι συντελεστές δόμησης. Πρόκειται για μια πρακτική που εφαρμόζεται σε όλο τον κόσμο και δημιουργεί σημαντικές συνέργειες και προστιθέμενη αξία για την οικονομία, αλλά και περιβαλλοντικά οφέλη. Λαμβάνοντας υπόψη το αποτέλεσμα της διαβούλευσης αποσύρθηκε από το νομοσχέδιο η αρχική διάταξη για τις Περιοχές Οργανωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ).
- Ορίζεται ότι για κάθε άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή, ένα ποσοστό 5% του κόστους αυτής θα καταβάλλεται στο Πράσινο Ταμείο και θα προορίζεται για την αντιμετώπιση των παρενεργειών της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης.
- Απλοποιούνται οι χρήσεις γης
Μπαίνουν οι βάσεις για την απλοποίηση των χρήσεων γης, με στόχο την καταπολέμηση της γραφειοκρατίας και την ενίσχυση της ανάπτυξης:
- Μειώνονται οι γενικές χρήσεις – με Προεδρικό Διάταγμα που θα προωθηθεί αμέσως μετά την ψήφιση του νέου νόμου – ώστε το σύστημα να είναι πιο ευέλικτο, και να διευκολύνει τις μικτές χρήσεις γης, όπως γίνεται σε όλη την Ευρώπη. Στόχος είναι το νομοθετικό πλαίσιο για τις χρήσεις να γίνει πιο λειτουργικό και να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της οικονομίας και της κοινωνίας.
